املاک و مستغلات در مقابل املاک و مستغلات

درآمدهای حاصل از ساخت و ساز مسکن در پایتخت کمتر از انتظار سازندگان بوده است. محاسبات «دنیای اقتصاد» از آخرین برآوردها از سودآوری ساخت و ساز مسکن در تهران حکایت از کاهش بازده سرمایه گذاری در ساخت و ساز دارد که دلیل خروج گسترده سازندگان از بازار مسکن را نشان می دهد. در حالی که طی دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازندگان مسکن در تهران در دوره ساخت (اغلب یک و نیم تا دو سال به طول می انجامد) به 30 تا 40 درصد رسیده است و روند ساخت و ساز از نظر درآمد ساخت و ساز جذابیتی نداشته است. و محاسبات نشان می دهد که اکنون سود ساخت و ساز مسکن در پایتخت کمتر از 30 درصد کمتر از سود مورد انتظار سازندگان بوده است. مازاد سود مورد انتظار سازندگان از بازار ساخت و ساز در پروژه های عمرانی و سرمایه گذاری در بازار مسکن با احتساب ساخت و ساز سالانه دو ساله مسکن حداکثر 15 درصد است که نشان می دهد در شرایط فعلی این درآمد کمتر از حد انتظار بوده است. آستانه سازندگان تخمین زده می شود که این رقم در تهران طی یک دوره حداقل دو ساله ساخت مسکن به حدود 28 درصد برسد. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاوت قیمت تمام شده ساخت و فروش واحدهای جدید است، بر اساس ارقام مربوط به بهای تمام شده ساخت شامل هزینه تامین قطعات ساختمانی (زمین، مصالح، عوارض) است. ). ، خدمات مهندسی و …) و قیمت فروش واحدها. البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت های ساختمانی مربوط به فعالیت های ساختمانی در مناطق متعارف و مصرفی تهران است و شامل مناطق مجلل شمال تهران نمی شود که هم هزینه ساخت و هم قیمت فروش مسکن شرایط کاملا متفاوتی با مناطق متعارف و مصرفی دارند. . . در واقع این نرخ بازدهی بر اساس قیمت تعرفه ساخت و ساز در مناطق مصرفی محاسبه می شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دو سال پیش به دلیل نامطلوب بودن روند ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساخت و ساز برای سازندگان و فروشندگان، تعداد زیادی از نوسازان و نبود توان مالی برای ادامه فعالیت‌های ساختمانی بازار را ترک کردند و تنها گروهی از سازندگان اصیل، با محله های تاریخ و مسکن ایثارگران تهران باقی ماندند و به فعالیت خود ادامه دادند، هرچند این گروه از سازندگان بنا به دلایلی مهم، فعالیت آنها از نظر سرعت و حجم ساخت و ساز و تعداد کارگاه های ساختمانی، حجم کار خود را محدود و کم کرد. در بازار ساخت و ساز خروج سازندگان جدید یا کم‌تجربه از بازار ساخت و ساز، طی دو سال گذشته منجر به گذار به رکود فوق‌العاده ساخت‌وساز شده است.

دلیل اصلی این امر جهش قیمت مسکن به دلیل جهش قیمت زمین و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی در نبود آخرین حلقه زنجیره ساخت و ساز یعنی قدرت خرید موثر مصرف کنندگان متقاضی ساخت و ساز است. وارد بازار مسکن شود. نظرسنجی های دنیای اقتصاد نشان می دهد که هزینه مسکن طی دو سال گذشته به دلیل جهش قیمت زمین به عنوان گران ترین جزء ساختمانی و افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی (به عنوان یکی از دو مولفه اصلی و هزینه تمام شده) به شدت افزایش یافته است. سرمایه گذاری ساختمانی). با این حال، به دلیل جهش مستمر قیمت مسکن طی سه سال – از اوایل سال 97 تا اواخر سال 1378 – گروه قابل توجهی از مصرف کنندگان، به ویژه آنهایی که برای اولین بار متقاضی مسکن بودند، مجبور به حاشیه نشینی از متن بازار شدند. قدرت خرید ضعیف بلوک های ساخته شده برای تامین مالی پروژه های جدید، ناقص بود.

وخامت وضعیت ساخت و ساز

آخرین رصد بازار مسکن و سرمایه گذاری در تهران نشان می دهد که وضعیت رکود ساخت و ساز در پایتخت به دلیل افزایش افت درآمدها و سود سازندگان از پایین ترین حد مورد انتظارشان بدتر شده است. اگر در گذشته و در سال های گذشته مدت زمان ساخت مسکن معمولاً از 18 تا 24 ماه (معادل یک و نیم تا دو سال) بود، اکنون این میانگین مدت در اکثر پروژه ها به طور متوسط ​​به بیش از دو سال افزایش یافته است. پیدا شد.

تغییرات مکرر هزینه ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید هزینه های ساخت و همچنین عدم تقاضای موثر برای تسهیلات خریداری شده – دو عامل مهم در این وضعیت ( کندی تکمیل پروژه های عمرانی ) است. با این حال، طی دو سال گذشته، در مقاطعی از زمان، برخی از مواد کمیاب و حتی کمیاب شده‌اند، یا نرخ رشد آن‌ها به قدری بالا بوده است که برخی از تولیدکنندگان به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز رشد هزینه‌های ساخت و ساز، به سرعت این کار را انجام داده‌اند و بودجه را تامین می‌کنند. مسئله. پروژه های خود را قطع کردند.

حاشیه سود سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی در ساخت و سازهای سنتی و مصرفی در تهران اکنون در یک بازه زمانی حداقل دو ساله ساخت و ساز به حدود 28 درصد کاهش یافته است که دلیل آن خروج گسترده سازندگان از بازار ساخت و ساز است. در دوره جاری

شرایطی که باعث شده طی دو سال گذشته سازندگان تازه کار یا کم تجربه بازار ساخت و ساز را ترک کنند و حالا برخی دیگر از سازندگان که اتفاقا پیشکسوت هستند از بازار خارج می شوند. با این حال، وضعیت فعلی به معنای ضرر تولیدکنندگان نیست. در ابتدای دو سال اخیر، روند ساخت و ساز پس از اینکه سود مورد انتظار تولیدکنندگان به حداقل رسید، تبدیل به یک فعالیت غیرجذاب شده و اکنون سود مورد انتظار تولیدکنندگان به کمترین میزان رسیده است.

این وضعیت رکود ساخت و ساز را تشدید کرده است. یک سوال مهم در شرایط فعلی: چرا با وجود کاهش قیمت زمین و کاهش قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری، سود ساخت و ساز کمتر از حد انتظار بوده است؟ امسال، نسبت به سال گذشته، نه تنها نرخ رشد زمین، بلکه نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهش یافت. با این حال، سود سازندگان از ساخت و ساز کاهش یافت. در حالی که انتظار می رود هزینه های مسکن کند شود، سود سازندگان نیز افزایش خواهد یافت. اما در عمل برعکس اتفاق افتاد – کاهش سود تولیدکنندگان. مهم ترین دلیل این امر این است که تورم موتور به کمترین میزان خود در سه سال اخیر رسیده است. درست است که نرخ رشد ساخت و ساز مسکن در تهران در سال جاری کاهش چشمگیری داشته است، اما در عین حال موتور تورم مسکن (یا نرخ رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی فرآیند ساخت) نیز کند شده است. .

آمارهای رسمی نشان می دهد از ابتدای امسال تا پایان پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در تهران تنها 8 درصد و مصالح ساختمانی (به عنوان تنها عامل قیمت تمام شده مسکن) 28 درصد افزایش قیمت داشته است. پایان تابستان بر اساس آخرین آمار، تورم زمین در بهار امسال بیشتر از مسکن بوده است.

برآورد سود در حوزه مصرف

بررسی های میدانی نشان می دهد در حال حاضر تولیدکنندگان بزرگی که قبلا در بازار مناطق مصرفی تهران به ویژه نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می کردند، ساخت و ساز را فعالیتی مقرون به صرفه نمی دانند. به عنوان مثال در حال حاضر در منطقه 10 تهران که یک منطقه معمولی و مرکز عرضه مسکن مصرفی، ارزان، گران و کوچک است، میانگین هزینه ساخت مسکن (هزینه ساخت به اضافه سهم زمین) حدود 25-25 میلیون است. . تامان در هر متر مربع متوسط ​​قیمت فروش هر مترمربع مسکن نوساز در منطقه از 30 تا 35 میلیون تومان است.

همچنین برآوردها نشان می دهد که میانگین هزینه مسکن در مناطق متوسط ​​و مصرفی شهر، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود 28 تا 30 میلیون تومان است که از این میزان حدود 14 میلیون تومان هزینه ساخت و حدود 15 میلیون تومان است. زمین در هر متر مربع .

به طور کلی سود توسعه دهندگان متاثر از چندین متغیر عمده است که مهمترین آنها هزینه زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش تاسیسات ساخته شده است.

علاوه بر همه این متغیرها، اجرای برخی سیاست‌های نادرست و برخی انفعال‌های متولیان سیاست مسکن، رکود در بازار ساخت و ساز و عملیات مسکن را تشدید می‌کند. در غیاب اهرم‌های مالیاتی مؤثر برای مبارزه با انجماد املاک، از جمله به دلیل نبود مالیات سالانه بر املاک مسکونی، بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها به جای صرف ساخت و ساز مسکن، به سمت بازار آماده فروش هدایت می‌شوند که در نهایت در بازار مسکن منجمد می‌شود. بازار مسکن. در حالی که اهرم مالیاتی موثر، مالیات سالانه املاک و مستغلات، و ایجاد ریسک و ارزش مستغلات و سفته بازی نه تنها آخرین حلقه در روند ساخت و ساز، بازار مسکن است، بلکه سرمایه املاک و مستغلات نیز صرف تولید مسکن خواهد شد.

پیش بینی حاشیه سود بسازید

بررسی‌ها از سود سازندگان و همچنین روند مورد انتظار سرمایه‌گذاری در مسکن نشان می‌دهد که قوی‌ترین عامل تأثیرگذار بر بازار مسکن و ساخت‌وساز در ماه‌های آینده، متغیر خارجی است. این متغیر برون زا همان نتایج اصلی فرآیند مذاکره برجام است که در صورت موفقیت همه بازارها، روی همه قیمت ها در همه بازارها تأثیر می گذارد. آغاز تحولات مثبت در این حوزه اگرچه برای رفع حباب مسکن و کاهش قیمت مسکن موثر خواهد بود، اما از سوی دیگر باعث کاهش قیمت ها در تمامی بازارها از جمله زمین و مصالح ساختمانی خواهد شد. اما از آنجایی که احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن وجود دارد و در صورت نتیجه مثبت مذاکرات برجام، سود سازندگان مختل می شود تا به دلیل سودآوری مورد انتظار سازندگان، شتاب ساخت و ساز تشدید شود. در نهایت نتایج مثبت این مذاکرات منجر به احیای معاملات مسکن از تخلیه حباب قیمت آپارتمان ها و در نتیجه احیای قدرت خرید متقاضیان خواهد شد. بازگشت مصرف کنندگان به بازار مسکن و خرید آپارتمان آنها نیز آخرین حلقه زنجیره سرمایه گذاری در ساخت و ساز را تکمیل می کند. از سوی دیگر، کاهش هزینه‌های مسکن و حتی ثابت نگه داشتن هزینه‌های ساخت و ساز با بازگشت تقاضای حلال به بازار، می‌تواند سود سازندگان را حداقل به سطح پایین مورد انتظار بازگرداند و بار دیگر سازندگان را به ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز تشویق کند. .